Вопрос оценки эффективности инвестиций в недвижимость изучается столько же, сколько есть инвестиции. Я предлагаю посмотреть на инвестирование не с теоретической, а с практической точки зрения.

Однажды ко мне обратился мой знакомый предприниматель из Харькова с вопросом:

«Как можно переправить деньги в Москву?»

Но насколько мне известно, существует только три варианта: Western Union или что-то в этом роде, передать с проводником, ну или просто спрятать вноске, переправив таким образом деньги через границу. Но естественно возник вопрос: а какую сумму нужно перевезти. Оказалось, что речь идет не о сотне долларов, а о ста пятидесяти тысячах долларов. «Ого!» - удивился я, - «А зачем так много?».

И тут знакомый посвятил меня с свой бизнес-план. Оказывается, его менеджеры по работе еженедельно посещают Москву на 2-3 дня, и сначала они селились в различные гостиницы, где могли найти места. Но такое положение вещей ежемесячно оборачивалось достаточно кругленькой суммой, что-то около 800 долларов. Позже пришли к мысли, что гораздо выгоднее арендовать 1-комнатную квартиру за 600 долларов в месяц. А поразмыслив и все подсчитав, знакомый принял решение о покупке 1-комнатной квартиры, чтобы ежемесячно не тратить эти деньги, а зарабатывать, сдавая ее. И на тот момент такая квартира стола 150 тысяч долларов.

На первый взгляд эта идея кажется просто идеальной, и мне сначала она тоже пришлась по душе.

Но я предложил не принимать пока окончательного решения, а просчитать все другие возможные варианты вложения этих же 150 000 долларов.

Дело в том, что западные инвесторы оценивают реальную стоимость недвижимости умножив ежемесячную арендную плату на 12 месяцев и на 10 лет. В данном случае реальная стоимость квартиры, которая сдается за 600 долларов в месяц, составит: 600 Х 12 Х 100 = 72 000. А эта суммы вдвое меньше запрашиваемой суммы 150 000. Получается, что стоимость квартиры явно «надута». В то же время в Харькове можно было за 150 000 купить офисное помещение площадью 100-150 м2, которое потом сдать в аренду 12-15 долларов за м2/в месяц и получать прибыли 1500 – 1800 долларов. При этом можно легко арендовать квартиру в Москве за 600 долларов и еще иметь 900 – 1200 прибыли.

И еще один момент. Судя потому, что в Харькове и других провинциальных городах недвижимость не столь дорого стоит, перспективы ее роста очень велики.

Итак, в инвестировании важно просматривать несколько альтернативных вариантов вложения денег и выбирать самый выгодный, а не первый попавшийся. А в инвестировании в недвижимость важно учитывать соотношение существующей (рыночной) арендной ставки и стоимости объекта. Именно в этих показателях кроется эффективность вложения денег в коммерческую недвижимость.