Введение
Издательство Инфо-ДВД
Внутри Инфо-ДВД
Карьера в Инфо-ДВД


«Ипотечные ценные бумаги»

По просьбам читателей познающих азы инвестирования, расскажем о таком понятии как ипотека.

Согласно Закону Украины «Об ипотеке», ипотечными ценными бумагами считаются два вида инструментов: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты. Они выпускаются как производные на основе первичных инструментов ипотечного кредитования — закладных. По сути, законом предусмотрено создание механизмов рефинансирования выдаваемых банками кредитов, предоставленных для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства (ипотека — это разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя).

Права требования по такому кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную ценную бумагу вексельного типа, удостоверяющую права ее держателя на получение исполнения по денежному обязательству или обращение взыскания на недвижимое имущество, указанное в договоре.

На практике процесс рефинансирования банков, выдавших ипотечные кредиты, происходит так. Кредитор (обычно банк) заключает с заемщиком кредитный договор и ведет учет его задолженности. Обязательства должника могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить. На основе нескольких однотипных кредитов (точнее, закладных по ним, которые формируют пулы) выпускаются вторичные ценные бумаги: облигации или сертификаты. На Западе такие производные инструменты называются mortgage-backed securities.

Затем инвесторы (паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие) покупают эти ипотечные ценные бумаги.

Сегодня существуют два варианта организации выпуска и оборота вторичных ипотечных ценных бумаг. Это немецкая и американская (или малайзийская) модели.

По немецкой модели ипотеки выдавший кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой. До окончания Второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки. В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился.

Американская модель ипотеки – это так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. А уже потом инвесторы приобретают эти инструменты. По мнению экспертов, такая схема работы является более подходящей для стран, в которых полностью отсутствует цивилизованный рынок ипотечного кредитования. Так, в Соединенных Штатах Америки была создана на бюджетные деньги компания Fannie Mae, которая снимала риски с банков и проводила политику стандартизации и унификации кредитов под залог недвижимости. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и проч.

В странах Восточной Европы (включая Россию) приняли законы, основанные или близкие к германской модели. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, даже в Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

В Казахстане успешно функционирует американская модель, которая, скорее всего, будет взята за основу при построении системы ипотечного кредитования в Украине. Там в качестве рефинансирующего звена выступает ЗАО «Казахстанская ипотечная компания», созданная на деньги Национального банка республики. Основные инвесторы там — накопительные пенсионные фонды и страховые компании. В нашей стране, по мнению экспертов, будет предусмотрена свобода выбора между самостоятельной секьюритизацией выданных кредиторами ипотечных ссуд и перепродажей закладных государственной буферной структуре, подобной казахстанской. В любом случае, на передний план выходит умение заинтересовать крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций. Поэтому важно предусмотреть для таких бумаг ряд преимуществ. Например, увеличить для пенсионных фондов лимит активов, размещаемых в ипотечные облигации. Возможно создание преференций при проведении операций обратного РЕПО (продажа с условием обратного выкупа) с Национальным банком Украины.

По предположениям экспертов, могут быть предусмотрены два варианта организации выпуска ипотечных облигаций специализированной государственной организацией. Первый — это эмиссия бумаг с одинаковыми базовыми параметрами, в частности, с одинаковым отнесением к группе риска. Второй вариант — это разделение выкупленных ипотечной компанией обязательств по ипотечным кредитам на качественные группы: по обеспеченности, перспективам непогашения, срокам и доходности. Например, это могут быть группы А, Б, В, Г и т. д. С повышением рисков, связанных с данной группой ипотечных активов, будет повышаться их доходность.

Крайне важен запуск оборота закладных. Это могло бы снять ряд неудобств для рынка недвижимости, связанных с несовершенством законодательства. Так, существует закон «Про ипотечное кредитование, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификаты». Сертификат — это ценная бумага, предоставляющая их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов. По мнению экспертов, правовая основа выпуска сертификатов несовершенна. В частности, они эмитируются на основе пула договоров об ипотечном кредитовании, а не пула закладных. Поэтому возникают риски досрочного выполнения или невыполнения условий базового договора, подмены предмета залога и проч. Что, в свою очередь, не гарантирует безопасность держателям сертификатов. То же касается и облигаций. В целом же, закладные позволят запустить механизм стандартизации ипотечного кредитования и облегчения процедур рефинансирования. Что, в конечном итоге, приведет к удешевлению ресурсов для конечных потребителей.

Пока что ни Нацбанк, ни другие органы государственной власти не отвечают на главный вопрос: за счет каких средств планируется работа Государственной ипотечной компании. На это потребуются многие миллионы гривен. Если ориентироваться на опыт США, то деньги должны поступить из Госбюджета. Всем понятно, что на этот источник рассчитывать не стоит. Возможно, работой ГИК действительно будет заниматься Украинский банк реконструкции и развития. О создании этого учреждения, по поручению Президента, Тигипко говорил еще в апреле текущего года. Причем, он предлагал образовать его на базе Немецко-Украинского фонда, среди учредителей которого германское Кредитное учреждение восстановления (KfW), Минфин и НБУ. Однако зарубежные инвесторы вряд ли дадут много денег на глобальный, в рамках украинской экономики, проект. Слишком уж высоки страновые риски. Поэтому УБРР также придется подпитывать из Госбюджета.

Остается два пути: либо передать полномочия ГИК одному или нескольким крупным украинским банкам, либо задействовать резервы НБУ. В первом случае не обойдется без долгих боев и разговоров про «интерес». А на резервы «раскручивался» редко какой центральный банк.

Опубликовано:  4 января 2010
Просмотров:      3985
Автор:                Александр Лафин


Инфорассылка
Хотите узнать о том, как Вы можете зарабатывать в Интернете тысячи долларов ежемесячно?


Введите Ваши данные в форму и нажмите на кнопку «Да, хочу!»
Подробнее о рассылке


Обновления на сайте












Никита Королев и Анатолий Белоусов,
Группа проектов «Киберсант-Медиа»
Издательство Инфо-ДВД Все права защищены, © 2008—2019

Смотрите также: наши контакты,
ответы на вопросы, форум и другие проекты.

Позвоните нам: или оставьте заявку на обратный звонок.
Подпишитесь на миникурс:
Читайте RSS канал —