5 июня 2003 г. в Украине начал действовать Закон Украины «Об ипотеке» № 898-IV. Данный Закон ввел в отечественное правовое поле новый долговой документ — закладную.  Ст. 20 Закона определяет закладную как долговую ценную бумагу, которая подтверждает безусловное право ее владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии, что оно будет выражено в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства возникает право обратить взыскание на предмет ипотеки. Проще говоря, закладная — это финансовый инструмент, который позволяет продать или заложить ипотечный долг.
       Собственно говоря, приобретаемые инвесторами закладные выдаются застройщиками в счет обеспечения привлеченных в строительный проект средств. В связи с этим возникают вопросы о рисках инвесторов, связанных с состоянием строительного проекта и кредитоспособностью застройщика, а также способах их мониторинга и преодоления.
      Но закладные могут быть выданы не ранее, чем появится сам объект незавершенного строительства на основании ипотечного договора между застройщиками и инвесторами. Застройщик заключает договор мены, который привязан к фактической дате ввода объекта в эксплуатацию, и к конкретным квадратным метрам в объекте.
      Таким образом, в отличие от облигаций, которые вместе с инвестиционными фондами потеряли доверие граждан, закладные могут стать уникальным решением для инвесторов.
      Однако для полной гарантии надежности застройщики должны основать управляющие компании с независимыми советами директоров, — считают эксперты рынка.
      Больше всех пользы от закладных, естественно, получат банки. Институт закладных даст возможность банкам продавать долговые обязательства на вторичном рынке. Таким образом, они смогут обеспечить ресурсную базу для долгосрочного кредитования. Суть закладной для банка заключается в том, что этот документ дает возможность банку рефинансироваться способами, определенными в законе. Среди них:
1)    продажа закладной;
2)    продажа закладной с обязательством обратного выкупа (РЕПО-операции);
3)    залог закладной;
4)    эмиссия ипотечных ценных бумаг, то есть ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.
     Дело в том, что ипотечные кредиты — это в основном кредиты долгосрочные. При долгосрочном ипотечном кредитовании банки не могут опираться только на средства на счетах клиентов и депозиты. Для того чтобы массово и долгосрочно кредитовать покупку и строительство частной недвижимости, банки должны иметь возможность рефинансироваться (пополнять себя деньгами), в том числе на фондовом рынке.
     Являясь долговой ценной бумагой, закладная подтверждает два полномочия ее собственника.
1.    Право получить от должника исполнение по основному обязательству, которым обычно является ипотечный кредит.
2.    Право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства.
     Закладную выдает ипотекодатель (должник). Существуют три условия выдачи закладной. Во-первых, основное обязательство должно быть обязательством денежным. Во-вторых, при заключении ипотечного договора должна быть указана сумма долга по основному обязательству на конкретный момент или критерии, с помощью которых можно ее определить. В-третьих, сам выпуск закладной должен предусматриваться ипотечным договором.
     Подытоживая сказанное, отметим, что появление закладных, безусловно, является прогрессом, но в то же время нужно понимать, что полноценный оборот закладных в Украине начнется еще не скоро. В нашей стране пока нет конечных покупателей закладных — крупных институциональных инвесторов.
     Ведь, по идее, банки должны продавать закладные крупным институциональным инвесторам вроде пенсионных фондов и страховых компаний, а также государственным финансовым институтам. Введение института закладных в долгосрочной перспективе само по себе будет стимулировать появление именно таких инвесторов.
     С точки зрения инвестора, покупающего портфель/получающего портфель в залог, ипотечный кредит с закладной является более удобным инструментом, чем просто ипотечный кредит без закладной, так как:
•    закладной достаточно для доказательства кредита;
•    запреты и ограничения на передачу закладной исключены;
•    возражения должника ограничены содержанием закладной;
•    осуществление зачета к последующему приобретателю исключено;
•    гарантируется надежная защита добросовестного приобретателя закладной в
 отличие от простого ипотечного кредита.
     Соответственно, закладная, исходя из ее сути, является инструментом, который облегчает оборот ипотечных кредитов на вторичном рынке.