«Актуальная азбука инвестора: доверять ли инвестиционным фондам»

В инвестиционный фонд, в том числе и фонд недвижимости, выгоднее всего входить при первичном размещении акций фонда. Инвесторам необходимо всегда помнить: покупать бумаги выгоднее всего при отрицательной коррекции рынка, а продавать - при росте рынка.

Метко, но пока редко

Надо сказать, что инвестиционные фонды недвижимости - один из самых популярных финансовых инструментов в мире. Они позволяют зарабатывать деньги на росте стоимости недвижимости, но без покупки дорогостоящих квадратных метров. Иными словами, вместо того, чтобы покупать квартиру, можно купить акции того инвестфонда, который вкладывает деньги в строительство либо сдает объекты недвижимости в аренду.

Это очень выгодно для тех, кому не хватает денег на самостоятельные инвестиции в покупку жилья, но при этом очень хочется получить доходность большую, чем по банковским депозитам.

С физлицами паевых инвестиционных фондов (ПИФов) работают лишь единицы, к тому же, их объемы невелики как для фондов, предназначенных для такого рода инвестиций. Правда, не исключено, что в недалеком будущем такие фонды станут стремительно расти.

Выбор за вами

За счет чего же достигаются высокие показатели прибыли? В основном украинские Фонды недвижимости вкладывают деньги в строительство офисных и торговых центров, гостиниц в Крыму, а также жилых домов в пригородах Киева (Вишневое и Бровары).

Цена акций корпоративных инвестиционных фондов (КИФов) недвижимости - от 5 до 10 тыс. грн. Но специалисты советуют вкладывать не менее 20 тыс. грн, а лучше 50-100 тыс. грн - чтобы получить большую отдачу от инвестиций за вычетом расходов на оплату услуг посредников. Входить же в фонд недвижимости советуют на срок не менее 1-3 лет и желательно в самом начале его создания.

Стать участником фонда несложно: достаточно внести нужную сумму и предъявить паспорт и справку о присвоении идентификационного кода (для оформления сделки). Но гораздо сложнее выйти из КИФа. Наблюдательные советы некоторых таких фондов изначально принимают решение о запрете на выкуп акций в течение определенного периода (например, первых трех лет). До истечения этого срока акционер фактически лишен доступа к своим деньгам.

И нет никакой уверенности в том, что в этот период он будет получать дивиденды хотя бы раз в год. Ведь акционеры могут принять решение и о запрете на такие выплаты. Так, в принципе, обычно и делается, чтобы повысить стоимость акций. Но даже после истечения этого периода искать покупателя на свои бумаги придется самому. Компания по управлению активами выкупает акции только после окончания срока работы фонда либо в определенные периоды времени, получив согласие наблюдательного совета.

Следует также учесть, что выкуп акций самой КУА осуществляется не по рыночной, а по расчетной стоимости. Под этим термином понимается общая стоимость чистых активов фонда, поделенная на количество акций фонда, которые находятся в обращении. Таким образом, если стоимость активов фонда резко упадет в цене или управление активами будет вестись неграмотно, то через определенный срок купленные акции можно будет продать даже с убытком для себя, а не с прибылью. На стоимость акций влияет и объем задолженности фонда, так как стоимость чистых активов определяется за ее вычетом.

Как бы не "пролететь"…

Логично, что вложения в фонды недвижимости нужно диверсифицировать, так как в случае краха фонда можно потерять все свои сбережения. Ведь при вложении в ИФ риск потерять деньги (или получить их с мизерной доходностью) большой. А самая большая проблема здесь - переоцененная ликвидность украинской недвижимости, так как рынок находится на этапе становления, а цены искусственно завышены. Фонды же недвижимости вкладывают в нее 70-100% своих активов. И любой обвал рынка может закончиться очень плачевно.

Институты совместного инвестирования (ИСИ), к которым относятся корпоративные и паевые инвестиционные фонды, в отличие от депозитов или накопительных полисов страхования жизни, не могут гарантировать доходность по своим акциям и инвестиционным сертификатам. В Украине отсутствует и гарантийный фонд.

Поэтому, принимая решение об инвестировании, необходимо обращать внимание не только на рекламу инвестиционного фонда, но и на то, как давно данный фонд или КУА работают на фондовом рынке, кто является учредителем, каков профессиональный уровень управляющей компании.

Степень диверсификации рисков самим фондом также важна. Лучше всего, чтобы деньги вкладывались в разные объекты недвижимости, причем, не только в столице, но и в регионах.

Крайне ограниченный круг фондов недвижимости в Украине прибавляет риска. Впрочем, по Закону "Об Институтах совместного инвестирования" (о них мы расскажем отдельно) недиверсифицированные фонды вправе вкладывать в недвижимость до 50% своих активов, что естественно тоже достаточно много. А ведь именно таких фондов в Украине большинство, и часть из них активно работает с физлицами.