Рынок коммерческой недвижимости становится всё более лакомым кусочком для инвестора. Из-за высокой доходности, в особенности по торговой недвижимости, ожидается приход новых крупных игроков на рынок.

Вся недвижимость делится на жилую и коммерческую. Коммерческая недвижимость создается для получения дохода и делится на офисную и торговую. Разузнать более подробно об особенностях инвестирования в коммерческую недвижимость мы решили у Натальи Доценко-Белоус, адвоката адвокатской конторы «Коннов и Созановский».

«Недвижимое имущество (например: дома, поля, лагуны,

долины, пруды и пр.) не может быть утрачено как движимое».

(Л. Пачоли)

– Охарактеризуйте, пожалуйста, нынешнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

– Рынок коммерческой недвижимости (КН) можно разделить на два вида: первичный (стадия строительства) и вторичный (готовый объект). Сейчас на рынке КН наблюдается устойчивый рост объемов первичного строительства. Популярностью в этом сегменте недвижимости пользуется создание торговых центров, желательно комплексной инфраструктуры, а также складских помещений.

Создаются и другие нежилые здания, но, как правило, при объектах жилой недвижимости. Наблюдается тенденция по созданию комплексной недвижимости, которая бы включала не только коммерческую недвижимость, но и жилую. Такая концепция называется «город в городе». То есть жильцы дома получают доступ к разным коммерческим аспектам: торговым центрам, сфере услуг. Всё это сосредоточено компактно и близко, и составляет один проект.

Что касается вторичного рынка коммерческой недвижимости, то тут тенденция сохраняется — спрос превышает предложение. Это вызвано тем, что большинство объектов КН создаются под определенные цели и эксплуатируются непосредственно девелопером, который создавал эту недвижимость. В результате, вторичный рынок коммерческой недвижимости является ненаполненным.

– Сохранятся ли такие перспективы в ближайшем будущем?

– Однозначно, по КН намечается устойчивый рост. Жилая недвижимость отходит пока на второй план, поскольку влечет за собой больше проблем и более сложный разрешительный алгоритм. Коммерческая недвижимость более проста при строительстве и быстрее окупается. Сейчас наиболее востребованы торговые центры, которые сосредоточены вокруг административных центров.

– Кто является основным инвестором коммерческой недвижимости?

– Капитал, который вливается в создание КН, — это, как правило, иностранный капитал. Так что рост рынка недвижимости зависит, в первую очередь, от стабильности законодательства и политической ситуации в стране. Транснациональные компании, которые имеют подобные виды бизнеса в Англии, Франции пытаются развить сеть торговых центров в Украине. Этот капитал представлен супермаркетами «Метро», «Сильпо», «Фоззи».

– Могут ли частные лица быть инвесторами коммерческой недвижимости?

– Физическим лицам не запрещено участвовать напрямую в инвестировании. В то же время, создание объекта коммерческой недвижимости — это хозяйственная деятельность, требующая определенной организационной формы ее проведения: физическое лицо-предприниматель, физическое лицо как учредитель хозяйственного общества (возможно, единоличный). В создании коммерческой недвижимости физические лица участвуют также через договора совместной деятельности (простого товарищества), избегая создания отдельного юридического лица.

– Какие существуют риски для инвестора, вкладывающего средства в недвижимость?

– Основная группа рисков — это строительные риски, среди которых основное место занимает сложная разрешительная процедура. В принципе, даже получив разрешение на строительство КН, нет гарантии, что этот проект доживет до ввода в эксплуатацию и будет удачен. Дело в том, что разрешительная процедура настолько растянута во времени (от года до нескольких лет), что это часто приводит к простой нехватке финансов для завершения проекта.

Также бывают ситуации, когда по объективным причинам, которые невозможно просчитать изначально, пройти разрешительный алгоритм до конца становится невозможным. В результате проект прекращается на промежуточном этапе. Так что тут есть риск, но с другой стороны — это не безвыходная ситуация, поскольку объект (незавершенное строительство) можно продать.

Вторая группа рисков — это юридические риски. Дело в том, что договорные отношения, которые оформляются для привлечения средств в КН, в большинстве случаев не выдерживают критики. Очень часто подобные отношения оформляются инвестиционным договором. Эти договора удобны для застройщика, который может в любой момент прекратить отношения с инвестором, в судебном порядке в связи с недействительностью или незаключенностью договоров.

Произойти это может следующим образом: инвестор вносит средства по инвестиционному договору, но в связи с несовершенством этого договора на этапе, когда объект появляется, но еще не завершено строительство, застройщик инициирует расторжение договора. По результатам суда происходит возвращение сторон в предыдущее положение: инвестору возвращаются деньги, а объект — застройщику.

Но нигде не сказано о возврате денег инвестору в 10-дневный или месячный срок. Этот срок может существенно затянуться. Получается, что при заключении инвестиционного договора, инвестор совершенно не защищен. Правда, в Киеве с появлением Правил застройки города Киева признание статуса инвестора осуществляется путем его закрепления в разрешительных документах. И инвестор может доказать свой статус.

– С чего надо начинать инвестицию?

– Если необходимо купить готовый объект, приобретают корпоративные права компании, которая владеет коммерческой недвижимостью. В этом случае, перед тем как принимать решение покупать это юридическое лицо-собственника недвижимости и становиться самому собственником, необходимо провести полный аудит деятельности покупаемого предприятия. У предприятия могут быть определенные проблемы, долги, судебные споры и прочие обязательства, которые невозможно будет решить новому собственнику или которые существенно снизят ценность продаваемого предприятия.

Если же речь идет об инвестиции на этапе строительства, то, безусловно, нужно оценить состояние объекта и разрешительные документы. Строительство какого объекта недвижимости (торгового центра, складского помещения) будет вестись, целевое назначение земельного участка (для строительства общественного сооружения и т. д.), допускается ли вообще строительство на этом земельном участке самого объекта — вот вопросы, которые должны интересовать инвестора. Также необходимо заняться финансовым анализом затратной части проекта и определением периода его окупаемости до принятия окончательного решения. Нужно просчитать все непредвиденные потенциальные затраты.

Например, были случаи, когда в процессе строительства КН, когда уже полностью были привлечены инвестиции, горадминистрация внезапно вынуждала застройщика к выкупу земельного участка. Инвестиционный проект уже утвержден и все инвестиции сделаны. В итоге застройщик вынужден покупать земельный участок за свой счет и работать в убыток себе. К тому же эта земля будет неликвидная, поскольку на ней стоит чужая собственность, банки не выдадут кредиты под такой залог. Правда, инвесторам можно передать эту землю в собственность на определенных условиях, но инвестор может и не согласиться.

– Как инвестору обезопасить себя?

– Как бы критически не относился инвестор к страхованию, и какой бы дорогостоящей эта процедура не была, необходимо страховать вкладываемые средства. Также необходимо выбирать ту юридическую форму взаимоотношений, которая не имеет негативных прецедентов. Следует отказаться от формы инвестиционного договора.

– Что Вы посоветуете начинающим инвесторам?

– Первое правило — не стоит работать на доверии. Как ни странно, большинство нерезидентов в Украине работают на доверии. Они дают средства без наличия соответствующего правового основания (порой минуя территорию Украины, через офшоры), а потом говорят, что в нашу страну нельзя делать инвестиции из-за несовершенства законодательства. Но законодательство — это условное понятие. А вот работать на доверии — это не совсем корректно. Иностранцы сами дают основание для обмана. В результате страдает имидж страны.

Второе правило — просчитывать финансовую составляющую. Необходимо составлять финансовый план с учетом определенных юридических рисков. Тот же риск необходимости выкупа земельного участка. Многие стоимость такого земельного участка просто не закладывают в смету.

Третье правило — учитывать юридический аспект. Прежде чем принимать решение по инвестированию, необходимо оценить проект на соответствие законодательству. Например, планируется строить культурно-развлекательный комплекс, но земли под него отводятся рекреационного назначения, которые не предусматривают строительства подобных объектов. Соответственно, реализация данного проекта потребует кардинальных изменений, начиная с изменения целевого назначения земельного участка. И даже если горсовет дал разрешение, другая разрешительная документация не будет получена.

Помимо этого всё равно будут присутствовать определенные коммерческие риски. Политическая ситуация меняется, права пользования на выданные, но неосвоенные земельные участки будут пересматриваться (тенденция, характерная для Киева). От этого никто не застрахован. Необходимо иметь еще определенный доступ к админресурсам, чтобы всё проходило гладко.