«Общее впечатление от риэлтерских компаний: жилье продает жулье»

(Леонардо Иванов)

Начальные инвестиции: нижний уровень $1000 (лицензия и необходимое оборудование); верхний уровень $20000 (открытие собственной фирмы, аренда и прочее).

Поскольку большинство семей мечтают об обладании собственным домом, и около 80% всех домов продаются риэлтерами, рынок труда по работе с недвижимостью неистощим, и вы можете идеально подойти для этого бизнеса.

Ввиду наметившихся изменений в налоговой политике и нынешние экономические неурядицы, можно ожидать, что огромное количество частных домов и квартир поменяют своих владельцев. Независимо от экономической ситуации в стране, рынок недвижимости продолжает расти.

Прежде чем начать работу вам необходимо пройти три ступени.

1. Лицензирование. Вам потребуется провести несколько недель за приготовлением к сдаче экзамена на получение лицензии. Многие университеты и частные школы предлагают курсы для подготовки к сдаче такого экзамена.

2. Период обучения. Необходимо пройти период ученичества (около 2-х лет) под руководством зарекомендовавшей себя компании. Обучение даст вам возможность изучить практические аспекты и получить навыки, которые вы не могли приобрести прежде. Вам придется потратить время и найти зарекомендовавшую себя риэлтерскую фирму с большим количеством клиентов, чтобы вы смогли зарабатывать на жизнь в процессе обучения бизнесу. Не забывайте, что риэлтеры оплачиваются комиссионными, поэтому отложите некоторую сумму денег на жизнь до того, как вы получите свой первый чек. Большинство агентств платят около 6% комиссионными за сделки с жильем.

3. Свое дело. Большинство риэлтеров никогда не стремятся основать свою собственную фирму, но если вы хотите создать собственный бизнес, то, вероятно, будете к этому готовы по прошествии двух лет ученичества.

Прежде чем начать собственный бизнес, необходимо задать себе несколько вопросов. Хочу ли я нанять собственных агентов, или я желаю работать самостоятельно? Вы также должны обдумать подробности рекламной компании для привлечения покупателей. Собираетесь ли вы покупать телевизионную рекламу? Радиорекламу? Удовлетворитесь ли вы строчными объявлениями?

Чтобы добиться успеха в сфере недвижимости, вам необходимо хорошее знание товара, желание вести переговоры и хорошие способности к проведению продаж. Знание товара означает понимание рынка, особенностей типов домов и помещений, которые вы представляете.

Риэлтеры обычно используют 3 подхода к решению этой проблемы:

1. Подход с точки зрения стоимости. Сначала вы рассматриваете все отдельные части имущества, определяете, какая сумма была заплачена первоначально. Вы не обязаны искать строительные дефекты, поэтому вам не обязательно быть квалифицированным инженером, но, тем не менее, вам необходимо иметь основные знания в области строительства. Затем необходимо установить, сколько бы стоило строительство, если бы оно происходило сегодня. Затем вы вычитаете величину износа существующего имущества со времени покупки и строительства. Конечный результат — стоимость имущества.

2. Подход с точки зрения данных рынка. Сравнивается продажная стоимость имущества в том же районе, которое сравнимо с имуществом, которое вы оцениваете. Вы производите сравнительный анализ, вычитаете износ, и учитываете различия, такие как размер, стоимость ремонта и так далее.

3. Расположение дома — это самый важный фактор. Изучите, что находится по соседству, насколько удобно производить покупки, пользоваться общественным транспортом. Если дом расположен за городом и непосредственно прилегает к магистральному шоссе — он ценится дороже, так как это значительно улучшает транспортное сообщение с данным районом.

Риэлтеры должны быть в состоянии использовать все вышеуказанные способы для того, чтобы прийти к обоснованному заключению о стоимости имущества.

Определение стоимости недвижимого имущества подразумевает значительно больше, чем просто обращение в местные финансовые органы и определение того, за какую сумму продавали в последнее время похожую недвижимость. Вам необходимо определить причину продажи данного имущества и цель продажи. Риэлтер должен заглянуть в самую суть проблемы.

Возможно, переговоры затянулись слишком надолго, и цена продажи или покупки в действительности относится к тому состоянию рынка, которое было два года назад. Возможно, продавец имеет определенные финансовые обязательства, и продает ниже рыночной цены, поскольку должен срочно переехать в другое место. Все подобные факторы должны быть изучены при определении стоимости недвижимого имущества.

Вы должны проявить талант исследователя. Необходимо в точности оценить ситуацию — поговорить с продавцом и покупателем, с адвокатами, посредниками, и другими, кто каким-либо образом участвует в продаже. Оплата работы риэлтера во многом зависит от его проницательности, способности произвести точные исследования данной сделки, и прийти к верному заключению о цене.

Одна из самых важных частей вашей работы — помочь своему клиенту найти подходящий способ финансирования, который позволит ему приобрести имущество даже тогда, когда рынок к этому не располагает, и когда трудно заработать деньги. Вы должны быть в курсе всех способов финансирования, предлагаемых местными банками и профессиональными ассоциациями. Хороший агент должен быть способен помочь покупателю найти и выбрать наиболее подходящий для него способ финансирования покупки. Вы должны быть не только специалистом по недвижимости, но и хорошим финансистом.

Риэлтер не просто показывает дом и подписывает контракт. Он служит связью между покупателем и продавцом. Риэлтер должен хорошо понимать все стороны процесса для того, чтобы обеспечить наилучшие условия для своего клиента и помочь ему сделать покупку, которая принесет желаемое.

Ваш бизнес потребует много энергии и времени. Вы не только будете постоянно заниматься поисками новых клиентов, но и публиковать списки своих предложений. Бизнес может пойти ко дну, если вы будете сидеть и ждать, когда продавцы и покупатели сами объявятся. И тех и других необходимо искать. К решению этой проблемы может быть множество разных подходов.

Например, некоторые риэлтеры регулярно рассылают почтовые открытки потенциальным клиентам, каждый раз осваивая новый район, с тем, чтобы если там есть потенциальный продавец или покупатель, он заранее знал, куда следует обратиться. Анализируйте то, что делают ваши конкуренты. Этот сектор рынка достаточно освоен, так что не упускайте из виду наиболее успешные агентства по недвижимости.

Многие факторы оказывают влияние на успех такого бизнеса: банковские проценты по ссудам, сезон, налоги и так далее. Этот рынок колеблется вместе с общей экономической ситуацией в стране, но независимо от того, что происходит в экономике, рынок недвижимости существует всегда, что обеспечивает данному бизнесу относительную стабильность.