На вопросы нашего портала ответил Виктор Новиков, управляющий австрийской компании MY NEW HOME Immobilien GmbH, рассказав о состоянии и тенденциях развития австрийского рынка недвижимости, а также о его привлекательности для зарубежных инвесторов.

Виктор, расскажите о своей деятельности на рынке недвижимости Австрии? Почему Вы сконцентрировались именно на этой стране?

Я 15 лет живу и работаю в Австрии.  В последние 5 лет занимаюсь недвижимостью, так как интерес клиентов в значительной степени сместился от довольно рискованных инвестиций в финансовые инструменты в сторону более консервативных и прогнозируемых инвестиций в недвижимость.  При этом покупателей интересует не только жилая, но и коммерческая недвижимость и в первую очередь отели, на продажах которых мы специализируемся. По количеству туристов на душу населения Австрия занимает 1 место в мире и известна своей гостеприимностью. Как стало особенно заметно во время кризиса, Австрия по сравнению с другими горнолыжными странами: Швейцарией, Францией, Италией, предлагает наиболее выгодное соотношение цена (тура)/качество (услуг), что способствует высокой заполняемости австрийских отелей. Поэтому эксперты прогнозируют дальнейшее стабильное развитие туристического рынка Австрии.

Кроме подбора объектов в соответствии с требованиями клиентов мы готовим оптимальную юридическую и налоговую схему приобретения и эксплуатации объектов, организуем финансирование. Так, в июле этого года мы привлекли кредит покупателю отеля под 3,125% годовых.

Австрия традиционно ассоциируется с такими словами, как «аккуратность», «безопасность», «традиции». Как, на Ваш взгляд, относятся эти эпитеты к австрийскому рынку недвижимости?

Все сделки с недвижимостью в Австрии подлежат нотариальному оформлению, все права собственности и обременения объектов занесены в земельную книгу, все земельные участки дигитализированы. В силу этой «аккуратности»  Вы можете быть уверены, что купленный объект будет оформлен надлежащим образом, и Вы будете застрахованы от неожиданностей.

Как сильно затронул мировой финансовый кризис Австрию и ее рынок недвижимости?

Рынок недвижимости в Австрии невелик, число качественных объектов ограничено, что ставит ее в привилегированное положение.  Разочарование вкладчиков инвестиционных фондов обратило их взоры к консервативным инвестициям в недвижимость и землю, что также положительно влияет на уровень цен.

Нельзя забывать, что Австрия не испытала взрывного роста цен недвижимость, как, например, Испания (на 167% за последние 8 лет)., где недвижимость покупалась в спекулятивных целях. В конце 2008 года в Коста Бланка стояло 500.000 непроданных квартир и специализированный журнал «Беллевью» прогнозировал снижение цен приморской испанской недвижимости на 10% в год.

Сумма сделок с австрийской недвижимостью в первой половине 2008 года снизилась по сравнению с предыдущим периодом на 7%, в то время как в Великобритании падение составило 62%, в Германии 55%, во Франции 50%.

Падение цен на недвижимость в Австрии во время кризиса по разным оценкам составило максимум 8%. При этом оно пришлось на средний и низший ценовые сегменты: на квартиры в домах 60-80 годов, расположенных вдали от инфраструктуры.  Качественные объекты: имперские особняки центра Вены, новостройки рядом с метро, не потеряли в цене, уже в 1 квартале 2009 года был зафиксирован рост цен на венские квартиры. Мы ожидаем еще большую градацию цен в будущем, связанную с качеством и местоположением объектов. Стоимость земли за последний год выросла в среднем на 2%, а в Тироле рост составил 14%!

Как открыта недвижимость Австрии для зарубежных инвестиций? Ведь не секрет, что в этой стране иностранцам недвижимость приобрести сложнее, чем, скажем, в Болгарии или Египте. Какие ограничения и барьеры существуют для иностранных покупателей?

Австрийцы и приравненные к ним граждане Евросоюза покупают недвижимость в Австрии без ограничений. Российским гражданам требуется специальное разрешение. В законе говорится, что оно выдается «при наличии социального или экономического интереса». Имея большой опыт работы с российскими и другими иностранными покупателями, мы предложим Вам легальные пути приобретения недвижимости в соответствии с законодательством федеральных земель Австрии по покупке недвижимости иностранцами.

Много ли в Австрии строится новых объектов жилой недвижимости? В какую недвижимость предпочитают вкладывать деньги российские инвесторы – в коммерческую или жилую?

Темпы строительства во время кризиса естественно снизились, однако с лета 2009 года снова началось оживление.

Российских инвесторов интересуют все типы недвижимости. В особенности заметен постоянный рост интереса к отелям.

А как обстоят дела с приобретение земельной собственности иностранцами?

Приобретение земель регулируется аналогично приобретению недвижимости (см. выше). Особое регулирование применяется при приобретении лесных и сельхозугодий, в этом случае даже гражданам Австрии требуется разрешение.

Виктор, расскажите, пожалуйста, про налогообложение покупки недвижимости в Австрии, ведь известно, что в этой стране довольно высокие налоговые ставки?

Покупка недвижимости в Австрии облагается налогом в 3,5% от стоимости объекта и сбором в 1% за внесение нового собственника в земельную книгу. Итого 4,5%. Для сравнения налог на приобретение недвижимости в Испании составляет 7%, на Кипре 8%.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что в Австрии отсутствует ежегодный налог на строения.

Вена заняла первое место среди всех городов мира по качеству жизни. Виктор, на Ваш взгляд, почему именно столица Австрии, что в ней особенного?

Экология, персональная безопасность, высокий уровень образования, не самый высокий уровень цен. Кстати, все это относится не только к Вене, но и к Австрии в целом.

На государственном уровне в Австрии  разработаны законопроекты, исключающие излишнюю спекуляцию на рынке недвижимости. Как, на Ваш взгляд, влияют эти шаги на конкурентоспособность цен на жилье в этой стране?

Спекуляции препятствуют разрешительные процедуры для иностранцев, ограничения арендных ставок по определенным типам квартир. Все эти меры направлены в первую очередь на защиту «маленького человека», небогатого квартиросъемщика. С одной стороны,  купив доходный дом, Вы вряд ли заработаете более 3-5% годовых, с другой стороны, не надут спекулятивный пузырь и риск падения цены самого объекта минимален.

В последнее время среди зарубежных инвесторов стали набирать популярность австрийские горнолыжные курорты? Расскажите, пожалуйста, о недвижимости в этих районах и ее перспективах?

Во-первых, как мы уже говорили, покупателей коммерческой недвижимости  привлекают горнолыжные отели, в особенности на двухсезонных курортах.

Большой популярностью пользуются шале и отдельные апартаменты Основными покупателями являются северные европейцы, в первую очередь, голландцы. Так как покупатели используют эту недвижимость от случая к случаю, управляющие компании часто предлагают сдавать ее в аренду во время, когда хозяева ею не пользуются. Это позволяет окупать сделанные инвестиции.

А каковы тенденции в области покупки бизнеса в Австрии?

Мы проанализировали предложения по продаже среднего и мелкого бизнеса в Австрии и считаем, что наиболее приемлемым для российских покупателей с точки зрения организации работы и доходности является отельный бизнес. Спрос на туристические услуги постоянен, при правильной организации бизнеса, хорошем расположении на известном курорте можно обеспечивать высокую заполняемость отеля и доходность.

Ну и, напоследок, каков Ваш личный прогноз дальнейшего развития австрийского рынка недвижимости?

Так как рынок недвижимости ограничен, а страна имеет очень высокий уровень жизни, уникальную природу и экологию, мы думаем, что спрос на недвижимость в Австрии, а, следовательно, и цены будут расти. Власти будут, как и раньше, сдерживать рост цен на недвижимость, защищая местных граждан от нашествия богатых иностранцев, несмотря на это, прогнозируем рост цен в особенности по лучшим объектам.

Виктор, спасибо за исчерпывающие ответы.