Сложное положение на рынке недвижимости, вызванное финансовым кризисом, не замедлило сказаться и на интересе иностранных инвесторов. Изменение тактики в поисках выгодных проектов сказалось и на российских проектах, квадратные метры которых предлагаются со значительными скидками.

Между риском и выгодой

Долгое время о чрезвычайной перспективности московской жилой недвижимости говорили как эксперты рынка, так и средства массовой информации. Кризис резко поменял это расходее мнение практически на противоположное: в настоящее время специалисты упоминают о низкой доходности жилья, и соответственно о спаде интереса к нему с точки зрения инвестирования. Что же касается доли иностранного капитала на рынке российской недвижимости, то он и вовсе практически вышел из российских проектов. Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество» рассказывает, что процент иностранных клиентов в его компании небольшой, причем в основном недвижимость приобретается для личного использования.

В то же время имеется на рынке мнение и о достаточно благоприятной обстановке для тех, кто готов рисковать. Вот как видит ситуацию Андрей Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом»: «Многие отечественные застройщики свернули свои программы нового строительства под грузом кредитных и иных проблем. Между тем потребность россиян в жилье по прежнему высокая. Если экономическая ситуация в ближайшие годы будет благоприятной, то в 2011-2013 году может возникнуть дефицит нового жилья и, соответственно, произойти рост цен. Поэтому новые игроки рынка (которыми могут стать и зарубежные строительные компании-инвесторы) на фоне снизившихся цен на земельные участки, строительные материалы и прочие расходы, а также обладающие доступом к дешевым иностранным кредитным ресурсам (ставки рефинансирования в США и Европе близки к нулю, в то время как у нас — более 10%) могут строить по низкой себестоимости и соответственно продавать по цене, соответствующей послекризисному платежеспособному спросу».

Если посмотреть на общую картину иностранного инвестирования в России, то можно выделить два основных вида инвесторов: это частные лица и юридические компании. Разумеется, идти на серьезные риски гораздо легче вторым: как правило, они обладают большими финансовыми возможностями и им легче заложить вероятность убытков. По мнению Александра Пыпина, индивидуальные зарубежные инвесторы могли бы попробовать заработать на первичном рынке, проекты которого могут вырасти в цене в два раза (правда, при этом сохраняется опасение, что новые дома могут быть так до конца и не построены).

«Ситуацию на рынке определяют недостаточно высокий уровень платежеспособного спроса и меньшая, чем раньше, степень доверия потребителей к рынку строящегося жилья, — считает Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании „Сити-XXI век“. — Есть механизмы, как справиться с этими двумя факторами: например, восстановить спрос за счет рассрочки платежа и дисконта, заручиться участием государства в проекте. Это под силу отдельным девелоперам, у которых есть административный ресурс и которые добились низкой себестоимости строительства. Но в массовом масштабе, который подразумевают под собой слова „инвестирование в жилую недвижимость России“ это невозможно».

Изменения интереса

С конца 2008 года произошли глобальные изменения в участии иностранных инвесторов в российских проектах — как «амбициозных», так и рядовых, нацеленных на получение стабильного дохода. До кризиса объем инвестиционных покупок составлял почти треть, в то время как лето 2009 года ознаменовалось практически полным отсутствием интереса.

В настоящее врема с точки зрения сохранения капитала и возможного его приумножения в будущем представляет, разумеется, московская недвижимость. «Не думаю, что в ближайшие 2-3 года можно будет заработать большие проценты, но 5% в год — вполне реально. В будущем, при росте активности инвесторов, ликвидные интересные проекты, возможно, будут приносить больший доход», — отмечает Андрей Уфимцев, говоря о недвижимости московского региона.

В то же время эксперты рекомендуют обратить внимание на активно развивающийся регион Сочи и Геленджика, где в проекты можно пока что войти по себестоимости. Не секрет, что на недвижимость этих городов более всего повлияло решение проведения зимней Олимпиады 2014 года, вызвавшее начало бурного строительства, а также привлечение государственных средств и официальной поддержки властей.

В целом, общемировой тенденцией можно назвать поиск дисконтных площадок. В этом смысле недвижимость России пока что не может предложить наиболее выгодные условия для инвестирования. По данным аналитического центра «Гдеэтотдом», новые квартиры на стадии фундамента продаются за 35000-45000 рублей за кв. м в Подмосковье и по 80-100 тыс. рублей в Москве. С выгодой можно было приобрести квартиры на ранней стадии строительства с сегментах бизнес, премиум и люкс (К примеру, в «Баркли Плаза», «Трилогии», «Доме на Гранатном», где весной предлагалась скидка 30%). Приумножить капитал в краткосрочной перспективе можно, вложившись в недооцененные варианты, аналогичные ЖК «Марфино». Покупается в столице и жилье эконом-класса. «Недорогое жилье в Москве всегда будет пользоваться повышенным спросом как за счет значительного числа потенциальных покупателей, так и за счет ограниченного объема предложения», — поясняет Игорь Лебедев.

Вторичный рынок более интересен для проживания, а не для инвестиций, причем квартиры приобретаются иностранцами из ближнего зарубежья, бывших союзных республик. «Что касается классических иностранцев, — отмечает Александр Пыпин, — то для них наш рынок малопонятен, особенно в его юридической части и объяснить им, что такое „вексельная“ схема или почему в договоре купли-продажи должна стоять сумма в 1 млн. рублей достаточно трудно. Конечно, иностранные инвесторы есть, но их доля на рынке явно меньше 1%». В основном, в жилье инвестируют те иностранцы, которые проживают и работают в России — им это элементарно удобнее и проще, нежели арендовать квартиру или снимать номер в гостинице.

Впрочем, несмотря на серьезный спад инвестиций, московской недвижимости бояться не приходится: она всегда будет пользоваться спросом — как минимум, как возможность улучшить жилищные условия. «Другое дело, — объясняет Игорь Лебедев, — что инвестиционные стратегии бывают двух типов: „приумножить“ и „сохранить“. Так вот, сейчас в недвижимости остались те, кто не хочет потерять капиталы, тем более что предложения квартир со значительным дисконтом бывают и будут появляться и на первичном и на вторичном рынке в дальнейшем. Сейчас можно выгодно вложиться в недооцененное жилье, но это будет долгосрочное вложение. Период оголтелого инвестирования в жилую недвижимость прошел. Как, впрочем, и в активы на других рынках. Сейчас значительно возросла роль предварительного анализа и прогноза, даже на потребительском уровне, при принятии решения об инвестициях в недвижимость».