Введение
Издательство Инфо-ДВД
Внутри Инфо-ДВД
Карьера в Инфо-ДВД



«Инвестиции в недвижимость? Шанс есть!»

Москва уже давно догнала иобогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и арендунедвижимости. Обогнала настолько, что самые дорогие апартаментыАмерики, описания и цены на которые были недавно опубликованы в "TheForbes", покажутся нашему покупателю "элитной" недвижимости весьмаумеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынокустремились многочисленные непрофессиональные инвесторы.

Планировка, архитектура и инфраструктура повышают стоимость загородного дома

Кому-то из них повезло, как Аресу Агаларову, а кому-то - нет. Ведьдаже с учетом постоянно повышающихся цен на квадратный метр и соткуземли, изначально проигрышный проект больших денег не принесет. К томуже, что в последнее время цены расти перестали и теперь все снетерпением ждут, когда же они начнут ощутимо падать.

В подобной ситуации любому инвестору перед тем, как приниматьрешение относительно инвестиционной привлекательности тех или иныхдевелоперских проектов, стоит внимательно изучить обстановку на рынке иоценить основные тенденции последнего времени.

Офисы

Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофическине хватает. Не хватает до такой степени, что многие крупные компаниипереносят свои центральные офисы в другие города (как это сделалнедавно "Газпром") или арендуют несколько офисов - небольшойпредставительский в центре и back-офис за МКАД в одном из новых зданий.Собственно основная проблема заключается даже не в самих офисныхплощадях, а в московских пробках. Если твой офис находится не в центре,ты просто не можешь сколько-нибудь точно рассчитывать время, назначатьвстречи и в итоге весь тайм-билдинг отправляется туда же, куда в нашемотечестве традиционно отправляется все разумное, доброе и вечное.

Казалось бы, такое положение вещей, делает офисную недвижимость лакомым кусочком для инвестора. Действительно, уже сегодня регистрируются совершенно невероятные сделки,когда клиент готов платить 2000 долларов за 1 кв.м. офисных площадейкласса "А" в центре. Цена небывалая, даже по меркам Лондона или Токио.Однако, профессиональные девелоперы подобного оптимизма не разделяют.Так, например, известный инвестор, председатель совета директоров GVASawyer, Камерон Ф. Сойер утверждает, что только за последние три годаобъем финансовых потоков, устремленных на рынок офисной недвижимостиМосквы, вырос в десятки раз.

При этом количество действительно выгодных проектов не увеличилось, а скорее даже сократилось - земли под застройку в центре становится все меньше,да и правительство Москвы упорно стремится вывести офисы за МКАДраньше, чем будут решены проблемы с транспортной доступностью в центрестолицы. В этой связи конкуренция между инвесторами ничуть не меньшая,а может быть даже и большая, чем между арендаторами и покупателяминедвижимости.

Цены на "голубые фишки" - новые офисные здания в хорошихрайонах полностью отвечающие требованиям, предъявляемым к "А"-классуподчас настолько велики, что о сверхприбылях остается только мечтать.Сам Камерон Ф. Сойер утверждает, что возглавляемый им инвестиционныйфонд в последнее время работает преимущественно с регионами и севернойстолицей, поскольку объекты, которые уже построены и могут бытьпостроены там, обладают значительно большей инвестиционнойпривлекательностью.

Что касается комплекса Москва-Сити, который был призванрешить проблемы с офисными площадями в столице, то уже сегодня большаячасть офисов в нем зарезервирована, а цены аренды могут отпугнуть дажетранснациональную корпорацию. Иными словами, произошло то же самое, чтои с первым Макдоналдсом на Пушкинской, который был открыт якобы длятого, чтобы избавить Москву от очередей в кафе и в итоге породил самуюудивительную и беспрецедентную по тем временам очередь.

Загородные дома

С точки зрения инвестиционной привлекательности загородные дома икоттеджные поселки представляют не меньший интерес, чем недвижимость вгороде. Однако, и здесь есть свои подводные камни. Впрочем, какправило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективнойситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, неменее 70% домов и поселков, построенных в период с 1997 по 2005 годы,на сегодняшний день стоят ровно столько, сколько стоит земля икоммуникации. То есть, без учета самих зданий. Как правило, они неотвечают даже минимальным архитектурным запросам, а главное -современным требованиям к планировочным решениям.

Если для города основным секретом успеха девелоперского проектаявляется "место, место и место", то в загородной недвижимости всеобстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играетзначительную роль, однако, планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.

Собственно, в каждом посёлке высокого уровня должна присутствоватьсобственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет илиминимаркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов ещёосталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденныхказусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещённые аккуратныедорожки, газоны, ограды. Конечно, охрана. В посёлках высокого уровняэто постоянная охрана с видео-наблюдением, в посёлке бизнес-класса -наёмная на въезд/выезд. Спортивный комплекс - вот ещё одна важная частьинфраструктуры посёлка высокого уровня, также как иразвлекательно-культурный комплекс.

В ряду обязательных составляющих - гостевая автостоянка натерритории посёлка любого уровня и детские площадки.Зданиеадминистрации как правило находится в посёлке, для того чтобы считатьсясамостоятельным и престижным. Сейчас 90% покупателей загородного жильяпредпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время, какещё несколько лет назад этот процент составлял только 10%.

С увеличением спроса, безусловно, увеличивается и предложение на всех направлениях от МКАД. На современном рынке появляется всё больше посёлков на отдалении около 55 километров от МКАД.Это тенденция современного рынка коттеджных посёлков. Такие посёлкивостребованы и становятся всё популярнее с каждым днём. Люди, живущиетам, не ездят каждый день на работу в столицу, они находятся в своёмзагородном доме долгое время в любое время года. Ещё одна тенденция -всё больше востребованы готовые коттеджи. Покупатели экономят неденьги, а нервы и силы и именно поэтому всё чаще приобретают готовыедома в коттеджных посёлках.

К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всеминвесторам. В качестве иллюстрации инвестиционной привлекательностизагородного девелопмента можно взять несколько объектов, расположенныхв одном месте и провести анализ их доходности, с учетом роста цены наземлю. Иными словами, из общей доходности проекта вычитается доходность, обусловленная ростом рыночной стоимости земли за период строительства.Это является принципиальным моментом для анализа загородногодевелопмента. В последние годы происходил бурный рост стоимости земли,который фактически покрывал все ошибки и просчеты девелоперов.

Подобный анализ был проведен специалистами компании "Терра" наосновании 106 объектов, реализованных на наиболее престижномРублево-Успенском шоссе. Результаты исследования почти навернякаотпугнут непрофессионального инвестора. Средняя эффективная доходность девелопмента составила 10,8%,что является показателем, весьма далеким от массового представления одоходности девелопмента на Рублево-Успенском направлении.

При этом у значительной части реализованных проектов (37% от общего числа) эффективная доходность была отрицательной.Фактически это означает, что инвесторы получили бы больше прибыли, еслибы вообще не занимались девелопментом. Такой "инвестиционный парадокс",когда проекты, по сути разрушающие стоимость, тем не менее в целомстановятся доходными из-за значительного роста цен на землю. Среднийсрок реализации также оказался неожиданно большим - 11 месяцев. Приэтом более половины домов (60% от общего количества) было реализовано всроки более 6 месяцев. Учитывая, что нормальным рыночным срокомреализации считается 3-6 месяцев, можно сделать вывод, что большаячасть проданных домов изначально была неликвидна.

Разумеется, никакие сложности не испугают настоящего финансиста,который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное понимать, чтовремя сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторахрынка. И недвижимость - не исключение.

Опубликовано:  29 апреля 2010
Просмотров:      3400
Автор:                Андрей Носов

Оставьте комментарий:

Ваше имя: *
Сайт:
Электропочта:
Комментарий: *
* — обязательны для заполнения

Без комментариев!

К данному материалу не оставлено ни одного комментария. Если Вы это сделаете — будете первым.




Инфорассылка
Хотите узнать о том, как Вы можете зарабатывать в Интернете тысячи долларов ежемесячно?


Введите Ваши данные в форму и нажмите на кнопку «Да, хочу!»
Подробнее о рассылке


Обновления на сайте












Никита Королев и Анатолий Белоусов,
Группа проектов «Киберсант-Медиа»
Издательство Инфо-ДВД Все права защищены, © 2008—2019

Смотрите также: наши контакты,
ответы на вопросы, форум и другие проекты.

Позвоните нам: или оставьте заявку на обратный звонок.
Подпишитесь на миникурс:
Читайте RSS канал —